Alquileres: cómo se pactarán los contratos con la derogación de la ley en el DNU de Javier Milei
Luego de la derogación de la ley de alquileres y la modificación de normas esenciales del Código Civil y Comercial, que aparecen en el DNU de Milei surgen varias dudas sobre cómo serán los nuevos contratos.
El presidente Javier Milei derogó esta semana la ley de alquileres N° 27.551 a través de un decreto de necesidad y urgencia (DNU), en el que incluye más de 300 medidas, entre modificaciones y eliminación de regulaciones, cuyo objetivo general es desregular la economía.
"Deviene imprescindible la derogación de la nefasta Ley de Alquileres N° 27.551", resalta el texto que deja sin efecto la norma que impulsó el gobierno de Mauricio Macri sobre la regulación de los contratos de locación de viviendas.
Ahora bien, tras la derogación de la norma que regula los contratos de alquileres de viviendas y modificación de normas esenciales del Código Civil y Comercial, que era a través del cual anteriormente se regían los acuerdos entre partes, surgen varias dudas sobre cómo serán los nuevos contratos. Esta nota intentará responder exhaustivamente esas incógnitas y saber hacia dónde va el mercado si queda firme esta desregulación.
Con la desregulación, el sector inmobiliario tiene la posibilidad de tener una multiplicidad de contratos y que cada uno sea independiente del anterior, lo que lo haría "único e irrepetible", como señaló a este medio Marta Liotto, presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (CUCICBA).
Hasta el momento, los contratos tenían un plazo mínimo de 3 años, mientras que previo a la ley de alquileres era de 2 años. Sin embargo, con la derogación de la norma vigente y la modificación del artículo 1.198 del Código Civil y Comercial ya no existe un plazo mínimo de locación, sino que, según el decreto, "el plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido".
Además, se otorga a las partes la libre elección de la moneda en la que se celebrará el contrato de locación. Es decir, que ya no regirá la obligatoriedad de que los contratos sean en pesos. Aunque el texto también agrega que el monto se puede determinar en cualquier tipo de moneda: "De curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes".
El decreto de "reconstrucción para las bases de la economía" de Javier Milei también modifica el artículo 958 del Código Civil y Comercial de la Nación y otorga una "libertad de contratación", que implica que el propietario y el inquilino puedan ser "libres" de "celebrar un contrato y determinar su contenido".
Sin embargo, la relación de fuerzas entre el locador y el locatario no son las mismas, ya que el locador puede imponer sus reglas y el locatario tendrá que acatarlas o buscar otra propiedad.
Con la ley de alquileres el inquilino otorgaba al propietario un depósito de un mes de alquiler (en pesos), que el propietario debía devolver al momento de finalización del contrato, actualizado. La derogación de la norma modificó el artículo de garantía en el Código Civil y Comercial y se dispuso que "las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación". Aunque se aclara que "no podrá ser inferior a un plazo mensual".
Dentro del DNU se determinó que el inquilino puede abandonar el inmueble, pero abonando una "multa al propietario del 10% del total de los meses restantes hasta el final del contrato". Hasta ahora, con la ley se podía rescindir el contrato con previo aviso de 3 meses sin cargo adicional.
¿Qué pasa con los contratos vigentes?
Los contratos que ya están firmados continuarán su curso normal. Es decir, que seguirán regidos por las normas que estaban vigentes al momento de la firma, ya que las leyes no son retroactivas.
En esos inquilinos, las nuevas normas -en caso de ser aprobadas por el Congreso y que no sean objetadas por la Justicia- impactarán al momento que necesiten realizar un nuevo contrato de locación.
